Hier haben wir versucht die wichtigsten Fragen rund um unser Projekt zusammenzutragen und zu beantworten.
Here you can find an English translation of our frequently asked questions.
Genossenschaft
Werden weitere Mitglieder aufgenommen?
Eine Aufnahme als neues Mitglied erfolgt nur im Zusammenhang mit der Vergabe einer freien Wohnung. Siehe dazu auch: Wie bekomme ich eine Wohnung?
Was ist eine Genossenschaft?
Eine Genossenschaft ist zunächst ein Wirtschaftsunternehmen (Kapitalgesellschaft). Der wichtigste Unterschied zu allen anderen Unternehmensformen ist das Demokratieprinzip: Jedes Mitglied hat eine Stimme unabhängig von seinem Kapitaleinsatz.
Außerdem gilt für unsere Genossenschaft:
- Träger und Nutzer der Genossenschaftsleistung sind identisch (jeder Bewohner ist Mitglied).
- Die Genossenschaft arbeitet kostendeckend. Die Genossenschaft dient nicht der Kapitalmehrung, sondern der Sicherung preiswerten Wohnraums.
- Die Genossenschaft ist nicht nur Wirtschaftsunternehmen sondern auch Sozial- und Kulturgemeinschaft. Unser Ziel ist ein nachbarschaftliches Wohnumfeld anstatt der heute häufig zu findenden Großstadt-Anonymität. Wir orientieren uns bei der Gestaltung unseres Wohnprojekts nicht nur an wirtschaftlichen sondern auch an sozialen Kriterien.
- Die Leitung der Genossenschaft wird doppelt kontrolliert: Zum einem vom Aufsichtsrat, einem Gremium, das aus den Mitglieder gewähllt wird. Außerdem ist jede Genossenschaft Mitglied in einem Prüfungsverband, der die Genossenschaft regelmäßig umfassend prüft. Dadurch ist eine Genossenschaft eine besonders stabile und sichere Unternehmensform.
Bieten Sie Wohnungen zur Miete oder zum Kauf an?
Mit der Genossenschaft realisieren wir einen Mittelweg aus Miete und Eigentum. Alle Mitglieder sind Miteigentümer der Genossenschaft und die Genossenschaft ist Eigentümer des Hauses, das durch die Mitglieder genutzt wird.
Was ist der Unterschied zwischen einer Genossenschaftswohnung und einer Mietwohnung?
| GENossenschaft | Mietwohnung |
|---|---|
| unkündbar | Eigenbedarfskündigung, „Entmietung“, „Zermürbungstaktik“ |
| dauerhaft zum Selbstkostenpreis | Staffelmiete, Mieterhöhung, „Luxussanierung“ |
| Mitbestimmung | – |
| nachbarschaftliches Umfeld | ? |
| Einrichtungen mit Gemeinschaftsnutzen (Werkstattraum, Car Sharing, u.a.) | ? |
| Eigenkapital in Form von Pflichtanteilen (20-30% des Wohnungspreises) | Kaution (z.B. 3 Monatsmieten) |
Was ist der Unterschied zwischen einer Genossenschaftswohnung und einer Eigentumswohnung?
| Genossenschaft | Eigentum |
|---|---|
| Die Genossenschaft erledigt die Finanzierung. Sofern das Eigenkapital vorhanden ist, haben Sie keine Schulden. Wenn nicht, siehe: häufige Fragen | Erfüllen Sie die Voraussetzungen für die Kreditvergabe? (Alter, Bonität, Sicherheiten, Einkommensnachweis) |
| Keine Haftung über die Pflichtanteile hinaus. | normalerweise Haftung mit dem gesamten Privatvermögen |
| Kündigung und Auszug wie bei einer Mietwohnung. Pflichtanteile werden zum Nennwert zurückerstattet. | Sie müssen/wollen ausziehen: Aufwand und ggf. zusätzliche Kosten für Verkauf der Wohnung und die Rückführung des Kredites? |
| Vergünstigter Grundstückspreis durch Programm „Konzeptioneller Mietwohnungsbau„ | Hohe Grundstückskosten (falls frei finanziert) |
| (bei Erstbezug) Mitsprache auch bei der Wohnungsgestaltung unter Berücksichtigung des Gemeinschaftsinteresses (z.B. Wiedervergabe der Wohnung) | Weitgehende Gestaltungsmöglichkeiten, Wiederverkaufsmöglichkeit liegt in der Verantwortung des Eigentümers |
| Die Genossenschaft schafft nachhaltig bezahlbaren Wohnraum und schließt Spekulationen und Verdrängung u.a. dadurch aus, dass das Grundstück unter normalen Umständen nicht verkauft wird sondern dauerhaft im Bestand bleibt. | Möglichkeit, die Wohnung mit Wertsteigerung zu verkaufen (aber auch das Risiko eines Wertverlustes besteht). |
Wie bekomme ich eine Wohnung?
Wohnungen werden nur an Mitglieder vergeben. Die Dauer der Mitgliedschaft ist ein wichtiges Vergabekriterium. Mitglieder werden per E-Mail über frei werdende Wohnungen informiert.
Die Vergabe freier Wohnungen erfolgt durch den Vorstand anhand von Wohnungsvergabekriterien. Berücksichtigt werden insbesondere die Dauer der Mitgliedschaft, die Wohnsituation und Dringlichkeit des Bedarfs, die Haushaltsgröße sowie die Förderung einer ausgewogenen Hausgemeinschaft.
Die Vergabe von geförderten Wohnung (sogenannte Sozialwohnungen) erfolgt vorrangig durch die Stadt München (siehe auch Häufige Fragen – Förderung).
Sollten in unserer Genossenschaft Wohnungen frei werden, bieten wir diese zunächst unseren bestehenden Mitgliedern an. Nur falls eine Vergabe an ein Mitglied nicht zustande kommt, berücksichtigen wir auch Bewerbungen von Interessenten, die noch nicht Mitglied unserer Genossenschaft sind. Eine Aufnahme als neues Mitglied erfolgt erst im Zusammenhang mit der Vergabe einer freien Wohnung.
Was bedeutet Pflichtanteil?
Es gibt 3 unterschiedliche Arten von Anteilen:
Pflicht- oder Beitrittsanteil
Für die Mitgliedschaft ist 1 Anteil zu 1000 EUR zu zeichnen.
Wohnungsbezogene Pflichtanteile:
Wohnungsbezogene Pflichtanteile bilden den wichtigsten Teil des Eigenkapitals der Genossenschaft und somit die finazielle Basis unserer Arbeit.
Bei Vergabe einer Wohnung sind wohnungsbezogene Pflichtanteile abhängig von Fläche und Fördermodell zu zeichnen. Bei einem im Bau befindlichen Projekt kann das schon mehrere Jahre vor Einzug der Fall sein.
Die Höhe ist bei den jeweiligen Wohnungsangeboten angegeben.
Diese Anteile werden nicht verzinst. Nach Auszug aus der Wohnung und Übertragung an den Nachnutzer, wird die Summe ausgezahlt.
Freiwillige Anteile:
Freiwillige Anteile sind Anteile, die über die Pflichtanteile hinaus gehen oder von Mitgliedern eingebracht werden, die keine Wohnung nutzen. Diese Anteile erwirtschaften Dividende wenn die Genossenschaft einen Überschuss erwirtschaftet. Die Höhe der Dividende wird jedes Jahr in der Mitgliederversammlung beschlossen. Die Dividende unterliegt der Kapitalertragssteuer.
Planung
Was bedeutet „Mindestbelegung“?
Bei jeder Wohnung geben wir eine Mindestbelegung an. Das ist die Zahl der Personen, die mindestens einziehen muss.
Was gilt?
- Es müssen mindestens so viele Personen einziehen, wie bei der Wohnung angegeben ist.
- Den Einzug weisen Sie nachträglich mit einer Meldebestätigung nach.
- Erwarten Sie bis zum Einzug Familienzuwachs, berücksichtigen wir bei Ihrer Bewerbung die Haushaltsgröße zum Zeitpunkt des Einzugs.
Warum gibt es diese Regel?
Bei der Grundstücksvergabe für unser Projekt im Prinz-Eugen-Park haben wir uns verpflichtet, für alle Wohnungen, ob gefördert oder frei finanziert, dieselben Vorgaben zu Wohnungs- und Haushaltsgröße einzuhalten. Maßgeblich sind die Regeln des geförderten Wohnungsbaus in der Fassung, die zum Zeitpunkt der Grundstücksvergabe galt: Nr. 22.2 der Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 (WFB 2012).
Orientierung: Wohnungsgröße und Haushaltsgröße nach WFB 2012
| Wohnungstyp | Wohnfläche höchstens | Haushaltsgröße |
|---|---|---|
| 1 Zimmer | 40 m² | 1 Person |
| 2 Zimmer | 50 m² | 1 Person |
| 2 Zimmer | 55 m² | 2 Personen |
| 3 Zimmer | 65 m² | 2 Personen |
| 3 Zimmer | 75 m² | 3 oder 4 Personen |
| 4 Zimmer | 90 m² | 4 Personen |
| je weitere Person | + 15 m² |
Beispiel: Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 71 m² ist größer als die 65 m², die für zwei Personen vorgesehen sind. Sie ist deshalb für mindestens drei Personen bestimmt.
Quelle: Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 (WFB 2012), Nr. 22.2, Bekanntmachung vom 11. Januar 2012, AllMBl. 2012 S. 20. Volltext z. B. unter https://umwelt-online.de/recht/bau/laender/bay/wfb2012.htm
Finanzielles
Können die wohnungsbezogenen Pflichtanteile per Kredit finanziert werden?
Die KfW bietet die Möglichkeit, Genossenschaftsanteile für selbstgenutzten Wohnraum zu günstigen Konditionen zu finanzieren.
KfW Kredite werden über die eigene Hausbank beantragt.
Mehr Informationen finden Sie unter:
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Wohneigentumsprogramm-Genossenschaftsanteile-(134)/
Förderungen (EOF, München Model)
Was bedeutet EOF, München Modell oder KMB?
Einkommensorientierte Förderung (EOF), München Modell und Konzeptioneller Mietwohnungsbau (KMB) sind Wohnbauförderprogramme für verschiedene Einkommensgruppen, die für bezahlbaren Wohnraum in München sorgen.
Geförderte Wohnungen/ Einkommensorientierte Förderung (EOF)
Geförderte Wohnungen bieten ein niedriges Nutzungsentgeld. Zusätzlich erhalten berechtigte Haushalte einen Mietzuschuss. Es muss ein Antrag gestellt werden.
Die Vergabe erfolgt hauptsächlich über die Landeshauptstadt München. Neben den Einkommensgrenzen wird auch die Dringlichkeit des Wohnungbedarfs berücksichtigt.
Geförderte Wohnung - Informationen der LH-München
Wir bieten fast ausschließlich Wohnungen für die Einkommensstufe I an.
EOF - Informationen zu Einkommensgrenzen
München Modell
Das München Modell bietet bezahlbaren Wohnraum für Haushalte mit mittlerem Einkommen. Hierfür muss ein Antrag gestellt werden.
Die Vergabe erfolgt durch uns.
München-Modell - Informationen der LH-München
Die Einkommensgrenzen für das München Modell wurden im September 2023 erhöht.
München-Modell - Einkommensgrenzen (PDF)
Konzeptioneller Mietwohnungsbau (KMB)
Mit dem KMB unterstützt die Landeshauptstadt München den Bau von preisgedämpften, freifinanzierten Mietwohnungen für Haushalte, deren Einkommen oberhalb der Grenzen der Wohnraumförderprogramme liegen.
Es müssen keine Einkommensgrenzen eingehalten werden. Die Vergabe erfolgt durch uns.
KMB - Informationen der LH München
Bauweise
Ich habe noch nie von mehrgeschossigem Holzbau gehört? Ist das erprobt?
Mehrgeschossige Holzwohnhäuser mit bis zu 8 Stockwerken wurden bereits vielfach gebaut. Hier einige Beispiele:
https://de.m.wikipedia.org/wiki/H8_(Hochhaus)